固定資産税（土地）

土地の評価

土地の評価額は、国が定めた固定資産評価基準に基づいて次のように決定されます。

　土地を現況地目※1（宅地、雑種地、農地など）で分類します。

　街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等が同じような範囲で地区を区分します。（状況類似地区）

　状況類似地区ごとにその地区内の標準的な土地を選定します。

　標準的な土地の適正な時価を評定（鑑定）します。

　（宅地、市街化農地）標準宅地の価格を基に路線価を付設します。
　（一般農地）標準的な土地の価格を比準して土地の等級を決定します。

　土地の形状などによる補正により各筆（画地※2）の評点数を付設します。
　土地の農業生産性を補正して各筆の評点数を付設します。

　評価額を決定します。

※1　登記地目に関係なく、実際の土地の用途によるものです。ただし、転用農地のように現況に関わらず宅地とみなすという例外があります。

※2　土地の評価は一筆ごとが原則ですが、複数の筆の土地が同一用途の敷地である場合は、その全体をひとつの土地（画地）とみなした評価をします。また、一筆の土地が複数の用途の敷地である場合は、その面積を按分して評価することもあります。

課税標準額

課税標準額とは、固定資産税の算出の基礎となる価額で、原則は評価額に同じであるものですが、宅地の(1)住宅用地特例や土地の評価の急騰や下落を考慮した税の(2)負担調整などにより、評価額に比べて低い価額が設定されています。

(1)住宅用地における課税標準の特例

住宅用地については、その税負担を軽減することを目的として、課税標準の特例措置が設けられています。

住宅用地とは

住宅用地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいい、次の二つがあります。

• 専用住宅（もっぱら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
• 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地

賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、その年度の固定資産税・都市計画税における住宅用地とはみなされません。

ただし、既存の家屋に替わる家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申告に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。

住宅用地の範囲

特例措置の対象となる住宅用地の面積は、家屋の敷地の用に供されている土地の面積に、次の表の住宅用地の率を乗じて求めます。
ただし、家屋の床面積の10倍を超えるときは、10倍の面積までとなります。
また、併用住宅で居住部分の割合が4分の1未満の場合は、特例は適用されません。

住宅用地の範囲

家屋の用途,構造	居住部分の割合	住宅用地の率
専用住宅	全部	1.0
地上5階以上で耐火建築物の併用住宅	4分の1以上　2分の1未満	0.5
	2分の1以上　4分の3未満	0.75
	4分の3以上	1.0
上記以外の併用住宅	4分の1以上　2分の1未満	0.5
	2分の1以上	1.0

特例措置の内容

住宅用地の面積によって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用され、次の割合で課税標準額が軽減されています。

特例措置の内容

区分		固定資産税課税標準額
小規模住宅用地	住戸1戸につき200平方メートルまで	評価額の6分の1
一般住宅用地	小規模住宅用地以外の住宅用地	評価額の3分の1

住宅用地の申告

住宅用地の課税標準特例措置の適正な運用のため、次のような変更があった場合は申告が必要です。
資産税係まで「固定資産税の住宅用地等申告書」の提出をお願いします。

住宅用地の申告が必要な場合

申告が必要な場合	具体的な例
非住宅用地を住宅用地に変更	住宅の新築 店舗・事務所・倉庫などの非住宅を住宅に変更
住宅用地の面積を変更	住宅用地の買い増し
併用住宅にて、居住部分とそれ以外の部分の床面積を変更	住居部分または店舗部分などの増改築または取り壊し
​専用住宅を併用住宅に変更、または併用住宅を専用住宅に変更	併用住宅の店舗部分を居住用に改築し専用住宅に変更
住宅用地の住宅戸数を変更	一世帯住宅を二世帯住宅に改築
住宅用地を非住宅用地に変更	住宅を取り壊し更地となった 住宅を店舗・事務所・倉庫などの非住宅に変更 住宅用地の一部を貸駐車場とした

 

(2)土地にかかる固定資産税の税負担の調整措置

宅地

平成6年度から土地の評価額は、地価公示価格を基準に全国で統一されましたが評価額に対する前年度課税標準額の割合（負担水準）は、地域により大変ばらつきがあったため、平成9年の評価替えから、そのばらつきを解消（負担水準を均等化）することを重視した税負担の調整措置がとられています。

負担水準　=　（前年度課税標準額　÷　新評価額×住宅用地特例率※）×100%

※住宅用地特例率：小規模住宅用地は6分の1、一般住宅用地は3分の1、非住宅用地は1となります。

商業地などの宅地

• 税負担の引き上げ措置がとられるもの（下限の設定）
  負担水準が20%に満たない場合は、20%まで引き上げる。
• 税負担の引き下げ措置がとられるもの（上限の設定）
  負担水準が70%を超える場合は、70%まで引き下げる。
• 税負担の据え置き措置がとられるもの
  負担水準が60%以上70%以下の場合は、据え置きとする。
• 税負担がなだらかに上昇するもの
  負担水準が20%を超えて60%未満の場合は、次のとおりになだらかな負担調整措置とする。
  当年度の課税標準額=前年度課税標準額+当年度評価額の5%

住宅用地

• 税負担の引き上げ措置がとられるもの（下限の設定）
  負担水準が20%に満たない場合は、20%まで引き上げる。
• 税負担がなだらかに上昇するもの
  負担水準が20%を超えて100%未満の場合は、次のとおりになだらかな負担調整措置とする。
  当年度の課税標準額=前年度課税標準額+※当年度評価額の5%

※小規模住宅用地は6分の1、一般住宅用地は3分の1を乗じた額

農地

市街化区域農地

課税標準額の上限を評価額の3分の1としたうえ、負担水準に応じて次の表のとおり、なだらかな負担調整となります。

負担水準　=　（前年度の課税標準額　÷　その年度の評価額×市街化農地特例率（3分の1））　×　100%

市街化区域農地の負担調整

負担水準	負担調整率
90%以上	1.025
80%以上90%未満	1.05
70%以上80%未満	1.075
70%未満	1.10

市街化調整区域の農地（一般農地）

課税標準額の上限をその評価額とし、市街化区域内の農地と同様に負担水準に応じてなだらかな負担調整措置となります。

負担水準　=　（前年度の課税標準額　/　その年度の評価額）　×　100%

市街化調整区域農地の負担調整

負担水準	負担調整率
90%以上	1.025
80%以上90%未満	1.05
70%以上80%未満	1.075
70%未満	1.10

固定資産税路線価

公的土地評価の比較

名称	目的・内容	発表時期
固定資産税路線価 <所管> 野々市市	野々市市管内の固定資産税課税のため街路に付設された価格で、評価替えの際（3年ごと）に定めることとされています。 固定資産税の評価額は、この路線価を基礎として現況に応じて評価を行い算定しています。	毎年4月1日
※以下参考
相続税路線価 <所管> 各国税局	相続税、贈与税および地価税の課税のため市街地にある街路に付設された価格で、毎年定めています。 毎年発表されます最高路線価は都道府県庁所在都市において最も高いものをいいます。（地価公示価格の8割を目途）	最高路線価は毎年6月頃、その他は毎年8月中旬以降
地価公示価格 <所管> 国土交通省	地価公示法に基づいて、適正な時価の形成を目的として、全国の都市計画区域に選定した標準地について毎年1月1日時点の価格を公示するもので、一般の土地取引価格の指標とされています。具体的には2人以上の不動産鑑定士による鑑定評価をもとに国土交通省が決定します。	毎年3月下旬
地価調査価格 <所管> 各都道府県	国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため、毎年7月1日時点の基準地の価格調査を実施し、その結果公表するもので、地価公示とあわせて一般の土地取引価格の指標とされています。具体的には1人以上の不動産鑑定士による鑑定評価をもとに都道府県知事が決定します。	毎年9月下旬

以下のサイトで、全国の固定資産税路線価、相続税路線価、地価公示価格、地価調査価格が公開されています。
全国地価マップ＜外部リンク＞（一般財団法人　資産評価システム研究センター）